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          小區物業管理相關法律法規知識
          發布者:LJC發布時間:2018-10-01閱讀:
          一、業主委員會成立流程

          1、提出申請

          物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的,業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府,下同)書面提出申請,填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》,成立首屆業主委員會:(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上; (二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%,且使用超過一年的。

          2、成立籌備小組

          街道辦事處收到申請后,作出書面批復意見,指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

          3、籌備小組開展籌備工作

          (1)籌備小組經批復成立后,應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

          (2)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》,并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布,征求業主意見。 籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

          (3)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

          (4)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布,同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

          4、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后,將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處,并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請,同時做好會務籌備工作,包括落實場地,組織人員印制選票,設備投票猜箱,通知所有投票權人,知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

          籌備小組根據議程召開大會:收集、登記選票;審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》;公開唱票、點票,宣讀選舉結果,產生業主委員會委員。

          會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

          5、申請登記業主委員會

          自產生之日起15日內,持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續;

          (1)業主委員會登記申請表;

          (2)街道辦事處核準證明;

          (3)業主委員會選票;

          (4)業主代表選票;

          (5)業主授權委托書;

          (6)業主大會或業主代表大會簽到表;

          (7)業主委員會章程;

          (8)業主公約;

          (9)其他相關資料。

          6、核準批復

          區或縣級市房地產行政部門經審核,給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續,并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。


          二、業主大會履行的職責

          1、制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

          2、選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會工作;

          3、確定物業管理方式,選聘、解聘物業服務企業;

          4、籌集和使用專項維修資金,并監督實施;

          5、制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

          6、法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。


          三、業主委員會履行以下職責

          1、執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

          2、召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

          3、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

          4、聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

          5、監督管理規約的實施;

          6、調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

          7、業主大會賦予的其他職責。


          四、物業服務相關規定

          1、業主大會成立后,業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內,向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

          2、物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

          3、物業服務事項應當包含下列內容:

          (1)建筑物共有部位的維護和管理;

          (2)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

          (3)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

          (4)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

          (5)物業服務檔案和物業檔案的管理;

          (6)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

          物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

          4、 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,健全安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作,為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的,依法承擔相應的法律責任。

          5、物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應急措施,并及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

          6、物業服務人員在從事物業服務活動時,應當依法履行職責,不得侵害業主的合法權益。


          五、物業的使用與維護

          1、業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

          2、物業管理區域內禁止下列行為:

          (1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

          (2)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

          (3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行為;

          (4)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

          (5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

          (6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質等;

          (7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

          (8)超過規定標準排放噪聲或產生振動,影響居民生活的行為;

          (9)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
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